A társasházi lakás adásvétele napjainkban az egyik leggyakoribb ingatlanügylet, ezért érdemes tisztában lenni a társasház, mint jogi forma alapvető ismérveivel és az ilyen ingatlantípus esetén egy társasházi lakás adásvétele során tisztázandó részletekkel.
Mi is az a társasház?
A társasház fogalmát jelenleg a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. határozza meg. A törvény alapján társasházról akkor beszélhetünk, ha egy épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki.
A társasház speciálitása, hogy abban az épület egyes részei társasházi közös tulajdonban (pl. lépcsők, tető, lift stb.), míg egyes részei, az ún. külön albetétek (jellemzően lakás, garázs, tároló, üzlethelyiség stb.) a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak. Ekkor merülhet fel egy társasházi lakás adásvétele.
A fentiek alapján egy társasházi lakás adásvételekor, annak megvásárlásával nem csupán egy lakóegység, hanem közös tulajdoni hányad (ún. eszmei hányad) is a vevő tulajdonába kerül, ezzel pedig jogai és kötelezettségei is keletkeznek a társasházzal szemben.
Milyen speciális kérdésekre kell fokozottan figyelni egy társasházi lakás adásvételekor?
1. Társasházi törzslap
Társasházi lakás adásvétele esetén az adott társasházi lakás tulajdoni lapja (amely alapján meggyőződhetünk a tulajdonosok személyéről, a lakás ingatlan-nyilvántartásbeli méretéről, a pontos címéről, helyrajzi számáról, illetve arról, hogy szerepel-e teher a tulajdoni lapon) mellett vizsgálni szükséges az ún. társasházi törzslapot is.
A társasházi törzslapon szerepel többek között a társasház alapításának ténye és ideje, a társasházi albetétek (különlapok) száma és a tulajdonostársakat esetlegesen megillető elővásárlási jog meglétének a ténye. Ez utóbbi fennállása esetén a tárgyi vételi ajánlatról vagy magáról az adásvételi szerződésről értesíteni kell a jogosultakat, akiket megfelelő határidő tűzésével fel kell hívni arra, hogy nyilatkozzanak arról, hogy elővásárlási jogukat esetlegesen kívánják-e gyakorolni. Az elővásárlási joggal egy társasházi lakás adásvétele során élni lehet, de az természetesen nem kötölező, mint ahogyan a nyilatkozattétel sem. Már magának a törzslapnak az értelmezése sem feltétlenül egyszerű, így már ezekben az esetekben is érdemes ügyvédi iroda segítségét kérni, akár csak egy tanácsadás kérésével.
2. Társasházi Alapító Okirat, Szervezeti-, és Működési Szabályzat (SzMSz) és Házirend
A társasház legfőbb dokumentuma az Alapító Okirat, amely több más mellett tartalmazza a tulajdoni viszonyokat (közös tulajdonban lévő részeket, külön tulajdonban lévő albetéteket), a tulajdonostársak esetleges elővásárlási jogára vonatkozó rendelkezéseket.
Az ún. SzMSz tartalmazza a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait, a felelősség szabályait a közös költség tartozásokért az albetét átruházása esetén.
A Házirend gyakorlatilag az együttélés szabályait megfogalmazó dokumentum és szabályozhat e körben bármit, amelyben a tulajdonostársak megállapodnak. Tartalmazza jellemzően a közös terek használatának szabályait, azok takarításának szabályait, az állattartásra vontkozó szabályokat, zajjal járó tevékenységekre vonatkozó előírásokat stb.
A fentiek alapján könnyen belátható, hogy a felsorolt, hatályos társasházi dokumentumok előzetes beszerzése és vizsgálata elengedhetetlen egy társasházi lakás adásvételét, vásárlását megelőzően. Miélőtt bármiféle elköteleződést tartalmazó iratot aláírna a vevő, feltétlenül ajánlott ügyvédi tanácsadás igénybe vétele, melyhez a dr. Horváth Anikó Ügyvédi Iroda szívesen áll rendelkezésre.
3. Közös költség és a társasház felé egyéb jogcímen fennálló fizetési kötelezettségek teljesítésének ellenőrzése
Gyakori hiba, hogy az új tulajdonos, vevő csak az adásvételi szerződés megkötése után szembesül az elmaradt közös költségekkel.
Fontos, hogy minden esetben előzetesen, már egy társasházi lakás adásvételi szerződésének megkötésre rendelkezésre álljon egy nyilatkozat a közös képviselőtől, amely szerint a tárgyi ingatlan vonatkozásában semmilyen jogcímen (pl. közös költség, felújítási alap stb.) nincs fennálló tartozása az eladónak, vagy ha mégis van, annak részletezését tartalmazza.
A közös képviselőtől javasolt továbbá érdeklődni – még a társasházi lakás adásvételét megelőzően – a társasház vagyoni helyzetéről, valamint a közeljövőben tervezett esetleges nagyobb volumenű kiadásokról, beruházásokról.
4. Energetikai tanúsítvány, villamos-biztonsági felülvizsgálat
A köztudatban talán már jobban elterjedt fogalom az energetikai tanúsítvány. A tanúsítvány birtokbában a vevő meg tud győződni az ingatlan energetikai minőségéről, osztályáról, így energiatudatos döntést tud hozni az adott társasházi lakás megvásárlása során.
Ugyanilyen fontos dokumentum a villamos-biztonsági felülviszgálat alkalmával készülő jegyzőkönyv, amely képet ad a villamos-hálózat állapotáról, minőségéről, az esetlegesen javítandó részekről. Ennek elkészítése mind ez eladó, mind a vevő érdekében erősen javasolt, főleg használt lakás vásárlása esetén.
Egy társasházi lakás adásvétele, megvásárlása nem csupán a lakhatásról, hanem hosszútávú vagyoni döntésről is szól. A szerződéskötés során a megfelelő jogi felügyelet és képviselet segít elkerülni a későbbi kellemetlen meglepetéseket, vitákat, esetleges bírósági eljárásokat.
Ingatlan adásvételi ügyeikben keresse bizalommal a 30 éves tapasztalattal rendelkező Dr. Horváth Anikó Ügyvédi Irodát!
Fotók forrása: ugyved.info.hu